Die Auswirkungen des § 550 BGB auf die Gestaltungspraxis von Immobilientransaktionen

Großvolumige Immobilientransaktionen der neueren Zeit zeichnen sich dadurch aus, dass sich der Erwerber primär die Erträge aus den bestehenden Mietverträgen sichern möchte. Im deutschen Mietrecht gilt gemäß § 566 BGB der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Erwerber einer Immobilie übernimmt zwangsweise den bestehenden Mietvertrag. Aus der Schutzbedürftigkeit des Erwerbers resultiert die Anordnung des § 550 BGB. Der Mietvertrag soll nur dann nicht ordentlich kündbar sein, wenn er schriftlich abgeschlossen wurde. Der Erwerber soll erkennen, in welche mietvertraglichen Verpflichtungen er eintritt. Kann er dies nicht vollumfänglich, ist der Vertrag ordentlich kündbar. Diese gesetzliche Anordnung erweist sich in der Praxis allerdings ausgerechnet für die Erwerber als ein erhebliches Problem. Die Mieter sind im Falle einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation daran interessiert, sich von dem langfristigen Vertrag zu lösen. Diese Möglichkeit wird den Mietern durch den § 550 BGB eingeräumt, sofern ein Schriftformmangel besteht. Die Anforderungen, die an die Einhaltung der Schriftform gestellt werden, sind so vielfältig, dass diese bei einer großen Zahl von Mietverträgen nicht eingehalten werden. Zudem tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB auch in diejenigen Vereinbarungen ein, die nicht schriftlich abgeschlossen wurden. Das auch ihm zustehende Kündigungsrecht aus § 550 BGB nutzt ihm wenig, da er an dem Vertrag festhalten muss, um sich weiterhin die Mieteinnahmen zu sichern. Die Studie zeigt die vielfältigen Anforderungen, die aus heutiger Sicht an die Einhaltung der Schriftform zu stellen sind sowie die sich hieraus ergebenden Auswirkungen für die Investoren auf. Insbesondere werden die Versuche der Gestaltungspraxis dahingehend bewertet, ob diese die bestehenden Risiken für die Erwerber wirksam begrenzen oder ausschließen können. Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen schließlich, dass sich die tatsächliche Situation nachteilhaft für die Erwerber auswirkt. Primär diese sollen von § 550 BGB aber geschützt werden. Es zeigt sich, dass die bestehende Rechtslage einer Reform bedarf. Zur Reform der Rechtslage werden verschiedene Ansätze vorgestellt und bewertet, um letztlich einen tauglichen Reformansatz zu benennen.