Veränderungen des deutschen Immobilienmarktes durch den Markteintritt internationaler Investmentgesellschaften

Die deutsche Immobilienbranche ist gekennzeichnet durch öffentliche Wohnungsunternehmen, die große Wohnungsbestände bewirtschaften, weiten Teilen der Bevölkerung Wohnraum zur Verfügung stellen und vielfältige soziale Aufgaben erfüllen. Dieses Marktsegment der Wohnungsversorgung durch öffentliche Wohnungsunternehmen befindet sich seit einiger Zeit in einer Phase der Veränderung und des Umbruchs, seit Ende der 90er Jahre in Deutschland verstärkt Verkäufe von großen Wohnungsportfolios bzw. ganzen Wohnungsunternehmen an internationale Investoren eingesetzt haben. Durch den verstärkten Fokus auf den deutschen Immobilienmarkt und damit einhergehender großvolumiger Immobilientransaktionen werden durch internationale Investoren nicht nur die Eigentümerstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt verändert, sondern zunehmend Praktiken, Abläufe und Ansätze eingeführt, die in anderen Branchen schon seit längerer Zeit Anwendung finden und das herkömmliche Immobilienmanagement der öffentlichen Wohnungsunternehmen und damit des deutschen Immobilienmarktes grundlegend verändern. Triebfeder dieses auf Optimierung und Effizienzsteigerung gerichteten Handelns der internationalen Investoren ist eine starke Renditeorientierung. Dies steht im krassen Gegensatz zur historisch gewachsenen sozialen Orientierung der öffentlichen Wohnungsunternehmen, bei denen die Wohnraumversorgung, das Gemeinwohl und soziale Tätigkeiten im Vordergrund stehen. Durch optimierte betriebliche Prozesse und ein modernes - auf Kennzahlen und finanziellen Zielgrößen basierendes - effizientes Bestands- und Bewirtschaftungsmanagement sowie durch die Anwendung innovativer Finanzierungskonzepte und gänzlich neuer Marketingmethoden - unter stärkerer Einbeziehung der neuen Medien - durch die internationalen Investoren, gerät die deutsche Wohnungswirtschaft zunehmend unter einen Veränderungs- und Anpassungsdruck. Dieser Handlungsdruck wird noch verstärkt, durch eine angespannte Haushaltslage in den Kommunen, die die herkömmlichen klassischen Ansätze und Verfahren der Immobilienbewirtschaftung bzw. - finanzierung umso weniger tragfähig erscheinen lassen. Der Markteintritt internationaler Investmentgesellschaften verändert nicht nur den Markt, die Anbieterstruktur und das Verhalten der Marktteilnehmer, sondern löst auch eine kontroverse wohnungs- und sozialpolitische Debatte und existenzielle Ängste bei den Mietern aus - nicht zuletzt dadurch, dass die von den öffentlichen Wohnungsunternehmen erbrachten sozialen Leistungen zur Disposition stehen – und unterscheidet sich damit von dem aus früheren Jahren bekannten Geschehen auf dem Mietwohnungsmarkt in drastischer Weise.