Bauherrenschutz bei Leistungen des Bauträgers in Belgien und Deutschland

Der Erwerb einer Immobilie zählt zu den wichtigsten Geschäftsabschlüssen, die eine private Person tätigen kann. Wie in kaum einer anderen Vertragskonstellation sind dabei die von ihm übernommenen Risiken existentiell. Bei dem Geschäft mit einem Bauträger, der sich sowohl zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück als auch zur Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück verpflichtet, bestehen für den Bauherrn Risiken von ganz besonderem Ausmaß. Der regelmäßig nur begrenzt mit Eigenkapital ausgestattete Bauträger lässt sich bereits vor Fertigstellung des Gebäudes und vor der Eigentumsübertragung Zahlungen versprechen. Der Bauherr gerät somit in eine Vorleistungssituation, die in aller Regel das Grundstück und das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk betrifft. Diese Vorleistungspflicht des Bauherrn schlägt sich in einem erheblichen Insolvenzrisiko nieder, durch welches er Gefahr läuft, in der Krise des Bauträgers die getätigten Vorleistungen weitestgehend einzubüßen. Doch auch nach dem Eigentumsübergang am Grundstück entfällt das Insolvenzrisiko nicht vollständig, da die Beseitigung nachträglich festgestellter Mängel sowie die Übernahme der dafür erforderlichen Kosten durch den Bauträger ebenfalls dessen Solvenz voraussetzen. Zur Bekämpfung dieser Risiken und Vermeidung einseitiger Vertragsgestaltungen zugunsten der Bauunternehmen haben zahlreiche Rechtsordnungen gesetzgeberische Maßnahmen getroffen und damit begonnen, ein Sonderrecht für Verträge mit Bauträgern zu schaffen. Die Untersuchung befasst sich mit dem Vergleich der belgischen und deutschen Rechtslage hinsichtlich der Behandlung von Bauträgerverträgen. Mit Belgien ist dabei eine Rechtsordnung in den Blick geraten, die ein explizites Sondergesetz – das Gesetz zur Regelung des Wohnungsbaus und des Verkaufs von zu bauenden oder im Bau befindlichen Wohnungen vom 9. Juli 1971 (loi Breyne) – erlassen hat. Die Arbeit bietet eine detailreiche Vorstellung des belgischen Bauträgerrechts und verbindet diese mit dem Vergleich der jeweiligen Entscheidungen der Sachfragen unter deutschem Recht.