Räumungsvollstreckung gegen nicht im Titel genannte Dritte

Der Beschluss des BGH vom 25. Juni 2004 (IXa ZB 29/04) hat einen seit den 1950er Jahren geführten Streit beendet. Mit deutlichen Worten hat das Gericht der sogenannten Ein-Titel-Theorie eine Absage erteilt und festgestellt, dass es für die Räumungsvollstreckung gegen jeden Besitzer einer Mietwohnung eines eigenen Räumungstitels bedarf. Für die Praxis hat die Entscheidung zwar die lang ersehnte grundsätzliche Klärung herbeigeführt, gleichzeitig aber eine Reihe von Folgefragen aufgeworfen. Die umfassende Untersuchung dieser Folgefragen aus materiell-rechtlicher, prozessualer und vollstreckungsrechtlicher Sicht ist Gegenstand der Abhandlung. So stellt sich einem Vermieter die Frage, auf der Grundlage welchen Anspruchs er gegen einen nicht mietenden Dritten einen Räumungstitel erwirken kann und welche prozessualen Möglichkeiten ihm dabei zur Seite stehen. Im Rahmen der Vollstreckung ist von Bedeutung, unter welchen Voraussetzungen ein Dritter überhaupt im rechtlichen Sinn Besitzer der Mietwohnung ist und wie dieser Besitz von dem Gerichtsvollzieher festgestellt werden kann. Auch Missbrauchsfälle wie der erst am Tag der Räumung präsentierte „Untermieter“ und die Frage, ob in solchen Fällen ein Titel ausnahmsweise entbehrlich sein kann, werden erörtert. Schließlich wird aufgezeigt, dass die Ein-Titel-Theorie weitgehend unerkannt auch nach der richtungsweisenden Entscheidung des BGH fortwirkt. Dies betrifft insbesondere die Räumungsvollstreckung gegen Mitbewohner des ehemaligen Eigentümers aus einem Zuschlagsbeschluss im Rahmen der Zwangsversteigerung. Daneben ist der am 1. Mai 2013 in Kraft getretene § 940a Abs. 2 ZPO Gegenstand der Untersuchung, mit dem der Gesetzgeber auf die Problematik des dem Vermieter bis zum Tag der Räumung unbekannten Dritten reagiert hat. Dabei wird aufgezeigt, dass die Neuregelung aus Sicht der Verfasserin Schwächen aufweist, die sie bei dogmatisch zutreffender Anwendung praktisch leerlaufen lässt.